D-8ビザ 事務所要件10項目 — シェアオフィスが認められない理由
D-8ビザの事務所要件で本当に問われるのは面積ではなく、その空間を会社が排他的に使用している事実が目に見えるかどうかです。
法人を設立し、外国人投資企業の登録まで終えたうえで企業投資（D-8）の在留資格を申請する外国人投資家の場合、賃貸借契約書が1枚あるだけではこの要件は満たされません。
以下では、実際の審査で確認される事務所要件10項目、シェアオフィスや自宅住所が引っかかるポイント、実地調査への備え、契約書作成でつまずきやすい箇所までを取り上げます。
審査におけるD-8ビザ事務所要件の位置づけ
法令が求めているのは「事業場の実在」
企業投資（D-8）の在留資格は、出入国管理法施行令別表1の2のうち企業投資の項目を根拠とし、外国人投資促進法第2条に基づく外国人投資を行った者が、その経営・管理のために滞在する資格です。
条文そのものに「何平方メートル以上」という数字はありません。
問題はここから始まります。
数値基準がないため、審査官は会社が実際に存在しているのかを空間から判断することになり、その裁量は広く取られています。
詳細な審査基準はハイコリアの査証発給案内および法務部の在留資格審査指針で運用されており、改正も頻繁です。申請時点での基準は管轄機関への確認が必要です。
書類より先に見られるのは住所の性格
実務では、申請書に記載された住所をまず地図と登記簿で確認します。
その住所が居住用なのか、非常駐サービス業者の住所なのか、同じ号室に数十社の法人が登録されていないか——こうした点は数回の照会で明らかになります。
この段階で引っかかると、事業計画書をどれだけ丁寧に作り込んでも土台が揺らぎます。
D-8ビザ 事務所要件チェックリスト10項目
- 独立した出入口と区画があり、他社と空間が混在していないこと
- その空間についての法人名義の賃貸借契約書が存在すること（個人名義の契約は補正事由になりやすい）
- 建築物台帳上の用途が業務施設・近隣生活施設など営業可能な用途であること
- 法人登記簿上の本店所在地と実際の事務所住所が一致していること
- 事業者登録証上の事業場住所が同一であること
- 業種の性格に見合った最低限の什器・設備（机、通信回線、保管スペースなど）が整っていること
- 外部から確認できる社名看板または表示が掲示されていること
- 賃料が会社口座から定期的に送金されている記録があること
- 電気・通信・インターネットなど公共料金の支払主体が法人であること
- 雇用人員がいる場合、その人数が実際に勤務できる規模であること
実務のポイント： 10項目のうち1〜2項目が欠けていても、直ちに不許可になるわけではありません。ただし欠落項目が増えるほど「形だけ整えた事務所」と読まれ、そこからは投資金の出所や事業計画書までまとめて疑われることになります。
1項目でも曖昧な点があると補完の方向性は案件ごとに分かれるため、ご自身の事務所がどこで弱いのかは個別の検討が必要です。
D-8ビザでシェアオフィスが行き詰まる理由
非常駐・バーチャルオフィスは事実上通りません
住所だけを貸すタイプの非常駐サービスでは、会社がその空間を占有していません。
郵便物の受取と法人登記のみが可能な形態のため、実地調査で「この会社の人間がここにいない」ことがすぐに確認されます。
このタイプは事務所要件の不備にとどまらず、事業の実在そのものを否定する根拠として使われます。
ラウンジ型・座席契約のシェアオフィスが引っかかる点
指定席を1席だけ契約している形態もよく行き詰まります。
施錠できる独立空間がなく、同じフロアに同一住所で登録された法人が多数あり、看板を掲げる壁面もありません。
契約書に「指定席1席」と記載されていれば、その文言自体が排他的使用を否定する証拠になります。
独立個室型であれば認められる余地があります
同じシェアオフィスでも、施錠設備のある独立した個室を法人名義で単独賃借し、号室番号が登記簿・事業者登録証・契約書に同一で記載され、扉に社名が表示されているのであれば、判断は変わり得ます。
ただしこの部分は、管轄の出入国・外国人官署や担当者によって結論が分かれる領域です。
最近、同様の構造の事務所で進めた案件でも、管轄地によって補完要求の水準に差がありました。
契約しようとしている個室が認められる形態かどうかは、契約前に確認しておくほうがはるかに安上がりです。
| 事務所の形態 | 認められる可能性 | 備考 |
|---|---|---|
| 単独賃借の事務所（業務施設） | 高い | 看板・什器・公共料金まで揃えば最も安定 |
| シェアオフィスの独立個室（施錠可） | 案件ごとに検討 | 法人単独契約と号室の特定が鍵 |
| シェアオフィスの指定席・ラウンジ席 | 低い | 排他的使用の立証が困難 |
| 非常駐・バーチャルオフィス | 事実上不可 | 住所貸しと判断される余地が大きい |
| 居住用オフィステル・自宅 | 低い〜案件ごと | 建築物台帳の用途と業種の性格で分かれる |
| 創業支援センター・インキュベーター入居室 | 案件ごとに検討 | 入居契約書と割当空間の明記が鍵 |
自宅・居住用オフィステルを事務所にする場合
建築物台帳の用途が第一関門です
居住用として登載されているオフィステルは、事業場登録の段階から引っかかるケースが多くあります。
税務署で事業者登録ができたとしても、在留資格審査では別途に判断されます。
まずは政府24またはセウムト（建築行政システム）で建築物台帳の用途を確認してください。
自宅住所は業種によって判断が分かれます
貿易・コンサルティングのように物理的設備の少ない業種であっても、投資金の規模に比して事務空間がなければ、事業計画の信憑性が弱まります。
製造・流通・飲食業であれば、事務所以外に工場・倉庫・店舗を確保しているかどうかまで併せて見られます。
この部分が弱いと、投資金が実際の事業に使われていないという判断につながります。
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契約書に押印する前に確認すれば大半は解決できますが、契約後となると移転費用が改めてかかります。
費用は案件ごとに異なるため、無料相談の際に正確にご案内します。
D-8ビザの事務所実地調査では何を確認するのか
現地訪問で実際に見られるもの
担当公務員または調査代行者が、予告なく訪問する場合があります。
現地では、看板の有無、扉が開いているか、人がいるか、机の上に業務の痕跡があるかを見ます。
写真撮影を求められることもあります。
扉が施錠されていて連絡もつかない場合は、それ自体が否定的な記録として残ります。
実地調査への最低限の備え
- 社名看板または表札の掲示
- 事務所の内外の写真（看板、出入口、内部全景、什器）
- 法人名義の賃貸借契約書の原本
- 賃料の送金履歴が記帳された法人通帳の写し
- インターネット・電話の開通確認書
- 勤務人員がいる場合は社会保険の加入内訳
注意： 実地調査の時期は事前に通知されないことがあります。書類の受付時点から審査終了までは、事務所を実際に使用している状態に保つ必要があります。
処理期間や実地調査の運用方法は出入国・外国人官署ごとに異なり、進行する事務所ごとの実務慣行については相談時にご案内します。
賃貸借契約書でつまずきやすい箇所
名義と時期
法人設立前に代表者の個人名義で契約し、それをそのまま提出すると補正要求が入ります。
設立後に法人名義へ承継するか、再契約する手続きを踏む必要があります。
転貸（又貸し）であれば、原賃貸人の書面による同意書も併せて必要です。
契約書に必ず入れるべき文言
| 確認項目 | 契約書への記載内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 賃借人 | 法人名＋法人登録番号 | 個人名義のみは補正対象 |
| 目的物 | 建物名、階、号室番号まで特定 | 「一部」「指定席」の表現は不利 |
| 使用目的 | 事務所（業務用）と明記 | 居住用の表記は減点要因 |
| 賃貸期間 | 申請する在留期間をカバーする期間 | 短期契約は追加疎明を要求される |
| 賃料 | 金額および支払日を明記 | 法人口座の送金記録と一致させる |
| 転貸の有無 | 転貸時は原賃貸人の同意書を添付 | 未添付だと契約の効力が争われる |
登記住所と実際の住所の不一致
本店移転登記を先延ばしにした結果、登記簿上の住所と実際の事務所が食い違うケースはよくあります。
この状態で申請すると書類間の整合性が崩れ、審査が長引きます。
業種によって変わる事務空間の基準
貿易・コンサルティング・IT
机、通信網、保管スペースの水準があれば、形式要件は満たされます。
その代わり、人員数に対する座席数や実際の勤務の痕跡がより重点的に見られます。
製造・食品・流通
事務所とは別に、工場・倉庫の確保が併せて確認されます。
食品関連の業種は食品医薬品安全処所管の営業申告・登録要件が先行して必要であり、施設基準を満たせなければ事務所が整っていても事業開始そのものができません。
許認可業種
旅行業、人材派遣業などは、個別の法令上に事務所の面積・設備基準が別途定められています。
外国人投資関連の制度案内は産業通商資源部やKOTRAで確認できますが、業種別の許認可基準は管轄自治体への確認が必要です。
業種によって要求水準が大きく分かれるため、ご自身の業種にどの基準が付くのかは個別に確認するのが早道です。
よくあるご質問
Q1. D-8ビザの事務所面積は何坪以上という基準があるのですか？
法令で定められた最低面積の数字はありません。
実務では、投資金の規模、業種、雇用人員に照らして空間が納得できるものかどうかを見ます。
投資規模が大きいのに座席が1つしかなければ、そのギャップがまず目につきます。
Q2. シェアオフィスで法人登記はできましたが、ビザも通りますか？
法人登記と在留資格審査では基準が異なります。
登記ができたという事実は、事務所要件を満たしていることを意味しません。
独立個室の単独賃借であれば検討の余地があり、座席契約であれば補完は困難です。
Q3. 自宅の住所で事業者登録をしましたが、移転すべきでしょうか？
建築物台帳の用途が居住専用であれば、移転をお勧めします。
移転の時期と方法はすでに申請を受け付けているかどうかで変わるため、まずは順序の調整が先です。
Q4. 事務所の実地調査は必ず行われるのですか？
すべての案件で行われるわけではありません。
住所の形態、投資金の構造、管轄地によって変わり、最近は住所の重複登録が多い建物での確認が多い傾向にあります。
Q5. 事務所の準備にかかる費用はどのくらいですか？
費用は案件ごとに異なるため、無料相談の際に正確にご案内します。
行政手数料の部分は、政府告示手数料＋行政処理費で構成されます。
Q6. 在留期間の延長のときにも事務所を再び見られますか？
延長審査でも、事業の継続性と事務所の維持状況が確認されます。
初回発給後に事務所を引き払ったり縮小したりすると、延長の段階で引っかかることがあります。
専門家への相談をご希望ですか？
事務所の形態は契約前に整理すれば書類数枚で済みますが、契約後に問題が表面化すると、移転・再契約・登記変更が一度に押し寄せます。
まずはご自身の事務所がどの項目で弱いのかを確認してください。
- 電話： 02-363-2251
- メール： 5000meter@gmail.com
- カカオトーク： alexkorea
- 住所： (04614) ソウル特別市中区退渓路324、3階（ソンウビル）
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