D-8ビザのオフィス条件10項目 — シェアオフィスが認められない理由
D-8ビザのオフィスは、独立した出入口、専用使用スペース、事業者登録が可能な賃貸借契約が揃って初めて認められます。
シェアオフィスの中には形式上は部屋が分かれていても、実際の審査では「独立した事業所」として認められないケースが多くあります。
D-8申請者がオフィス段階で最もつまずきやすい10の条件と、なぜシェアオフィスが却下されるのか、そしてどのような代替策を取るべきかを整理してお伝えします。
D-8ビザのオフィス、なぜこれほど厳しく見られるのか
D-8は「韓国で実際に会社を設立し運営する外国人投資家」に与えられるビザです。
書類上だけ会社があり実体のないペーパーカンパニーを防ぐため、出入国当局は事業所の実体を審査の中核項目として見ます。
事業所の実体が崩れるとどうなるか
オフィス要件が弱いと、資本金が十分でもD-8は揺らぎます。
実務では、資本金1億ウォンを送金し外国人投資企業登録まで完了しているにもかかわらず、オフィスの実体が不十分でビザ段階で補正を求められる事例が頻繁に発生しています。
問題はここから始まります。
ビザ審査官は会社の登記簿謄本よりも現場の状態をより重く見ます。
出入国が実際に確認するポイント
法人登記の住所と実際のオフィス住所が一致しているか、その場所に会社の看板が掲げられているか、従業員が働く机や備品があるかを確認します。
特に地方の出入国管理事務所では、現場での実地調査を行うところもあれば、写真提出のみで済むところもあり、管轄ごとに差が大きいのが実情です。
注意: 管轄の出入国管理事務所ごとにオフィスの実地調査基準が異なります。ご自身の事業所管轄の基準はハイコリアの案内または相談を通じて事前に確認する必要があります。
D-8ビザのオフィス条件10項目・必須チェックリスト
実務で出入国が確認するオフィス要件を整理すると、以下の10項目になります。
| 番号 | 条件 | 重要ポイント |
|---|---|---|
| 1 | 独立した出入口 | 他社とドアを共有していないこと |
| 2 | 専用使用スペース | 会社が単独で使用する実面積が存在すること |
| 3 | 事業者登録可能な住所 | 住居用オフィステル・住宅は不可の場合が多い |
| 4 | 賃貸借契約書 | 会社名義、賃貸人の身元情報が明確 |
| 5 | 賃貸期間 | ビザ滞在期間以上を確保することが望ましい |
| 6 | 看板・表示札 | 会社名が出入口に表示されていること |
| 7 | 机・備品 | 実際に業務が可能な事務環境 |
| 8 | 通信インフラ | インターネット・電話など業務基本設備 |
| 9 | 業種適合性 | 製造業・倉庫業は別途施設要件あり |
| 10 | 住所一致 | 登記簿、事業者登録証、賃貸借契約のすべてが一致 |
最もつまずきやすい項目
10項目のうち、実務で最もつまずくのは1番の独立出入口と2番の専用使用スペースです。
シェアオフィスの却下理由の90%以上がこの2つから発生します。
見落としがちな項目
5番の賃貸期間と10番の住所一致もよく抜け落ちる部分です。
賃貸期間が6か月ではD-8の1年発給に疑問が生じる可能性があり、登記住所と賃貸借契約住所の部屋番号が一文字でも違えば補正要請が入ります。
シェアオフィスがD-8で却下される本当の理由
シェアオフィス自体が一律にダメというわけではありません。
ただし、ほとんどのシェアオフィスの形態がD-8のオフィス要件を満たせないのが実情です。
ラウンジ型・ホットデスク型は事実上不可
ラウンジに座って働く形態、その日ごとに席を変えるホットデスク形態はD-8オフィスとして認められません。
専用スペースがなく独立した出入口もないためです。
書類上、住所だけを貸す「ビジネスアドレスサービス」も同じ理由で却下されます。
固定個室型も安全とは言えない
番号が付いた小さな個室を1名または2名で単独使用する形態でも、個室のドアはあるものの、その個室に入るための共用出入口がさらに存在する構造であれば、独立性が弱いと判断されます。
実際の審査では「他社の従業員と同じ入口を使うかどうか」が見られるため、フロア全体がシェアオフィスでカードキーで共用入口を開ける構造は、補正または却下につながるケースが多くあります。
却下事例から見えるパターン
最近の類似事例で、資本金要件と外国人投資申告をすべて完了した申請者が江南の大型シェアオフィスをオフィスに設定し、D-8段階でつまずいた事例がありました。
投資金には問題がなく事業計画書も充実していましたが、シェアオフィスの個室構造が「独立事業所」として認められませんでした。
このような事例の具体的な経緯と補正方法は案件ごとに異なるため、ご自身の状況に応じた検討は相談を通じて確認される方が安全です。
D-8用オフィスとして認められる形態とは
ポイントはこれに尽きます。
「その会社だけが単独で使用するスペースであり、そのスペースに入るドアが会社専用か。」
第1優先: 一般オフィスの単独賃貸
最も安全な形態は、一般ビルのオフィスの一室を単独で賃貸する方式です。
小規模な面積でも部屋番号が明確で、その部屋のドアが会社専用であれば、1番・2番の要件が自動的に満たされます。
第2優先: ソーホーオフィス/ビジネスセンター
ビジネスセンターの中でも、各個室が廊下から直接入る独立した出入口構造で、郵便受けと看板が個別に付与される場所は認められる可能性が高くなります。
ただし運営会社の形態によっては、賃貸借契約書が「サービス利用契約」形式である場合、別途賃貸借形式の契約を改めて取り直す必要があることもあります。
第3優先: 自宅を事業所として使用
居住中の住宅やオフィステルを事業所として使用する場合は、用途地域と建築物台帳の用途を確認する必要があります。
業務施設として登録されているオフィステルでなければ、事業者登録自体が困難な場合もあります。
業種によって可否が分かれ、ご自身の部屋の用途確認は政府24で建築物台帳閲覧によって可能です。
実務のヒント: 面積よりも「独立した出入口」が先です。6坪の小型オフィスでも単独賃貸の方が、30坪のシェアオフィス・ホットデスクよりもD-8では遥かに有利です。
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ご自身のオフィスがD-8要件を満たしているか事前に確認しておかなければ、資本金送金後にオフィスが理由でストップしてしまう事態を防げません。
賃貸借契約書作成時にD-8でつまずかない方法
オフィス自体が問題なくても、契約書が弱ければD-8は揺らぎます。
契約書に必ず入れるべき項目
- 賃貸人の氏名、住民登録番号(または事業者登録番号)の明記
- 賃借人は法人名で記載(代表者個人名義は補正事由)
- 住所は道路名+部屋番号まで正確に
- 賃貸期間は1年以上を推奨
- 保証金・月額家賃を明示
- 賃貸人の自筆署名または法人印鑑
よく抜けがちな部分
法人設立直前のため、賃借人を個人名義で先に契約するケースがよくあります。
この場合、法人設立後に名義変更特約または再契約が必要です。
書類が揃っていても、賃借人名義が会社と異なれば補正要請を受けます。
賃貸人が契約書発行を渋るケース
小規模な建物所有者は、外国人法人との賃貸借契約を負担に感じることがあります。
この部分が弱いとオフィスはあってもD-8の進行がストップします。
賃貸人の協力を含めたオフィスセットアップ方法は事例ごとに異なるため、相談時に正確にご案内いたします。
業種別オフィスの追加要件 — 知らないと二度手間になります
D-8は業種によってオフィス以外の追加施設を要求される場合があります。
| 業種 | 追加要件 | 備考 |
|---|---|---|
| 一般貿易・コンサルティング・IT | オフィスのみ | 最も一般的 |
| 製造業 | 工場または作業場 | 別途賃貸借契約が必要 |
| 卸小売・食品 | 倉庫・店舗 | 保健/食品医薬の許認可は別途 |
| 飲食店 | 営業場+衛生施設 | 食品接客業の許可が必要 |
| 化粧品・食品輸入 | 営業所申告可能な住所 | 食品医薬品安全処基準 |
製造業・倉庫業はオフィスだけでは不足
製造業のD-8は、オフィスとともに実際の作業場または工場を備える必要があります。
知識産業センター(アパート型工場)を賃貸するケースでは、オフィスと作業スペースを一度に解決できるため、よく使われる形態です。
許認可業種はオフィスの所在地が許認可に紐付きます
化粧品輸入、食品輸入、医療機器などは、オフィスの所在地が営業所申告に直接影響します。
用途地域の制限がある業種は、法制処国家法令情報センターで該当業種の施行令を先に確認する必要があります。
業種別の許認可+オフィス+D-8を同時に検討する必要があるため、単純なビザ代行だけでは解決しない案件が多くあります。
よくあるご質問 (FAQ)
Q1. シェアオフィスでD-8を申請すると100%却下されますか?
100%却下ではありません。
ただしシェアオフィス形態のほとんどが、独立した出入口・専用スペース要件でつまずきます。
ご利用予定のシェアオフィスの個室構造によって可能性が分かれ、事前検討なしに賃貸契約を先に締結し、D-8段階でオフィスを変更しなければならない事態が頻繁に発生します。
Q2. 自宅をオフィスとして使いながらD-8申請は可能ですか?
業種と建物用途によって異なります。
業務施設として登録されたオフィステルであれば可能性があり、一般住宅の場合は事業者登録段階から困難なケースが多くあります。
特に飲食店・製造業・許認可業種は、自宅使用がほぼ不可能です。
Q3. オフィスの面積は何坪以上必要ですか?
法律で定められた最小面積はありません。
ただし実務では、一人で働く机と応接スペースが入る程度が安全ラインです。
面積よりも「単独で使用するスペースかどうか」が優先されます。
Q4. 賃貸借契約を法人設立前に先行して結んでも問題ありませんか?
可能です。
ただし賃借人が個人名義で入った契約は、法人設立後に名義変更特約で会社名義に整理する必要があります。
この部分が抜けると、D-8段階で補正要請が入ります。
Q5. オフィスの写真はどのように準備すべきですか?
看板が見える外観、個室のドア(部屋番号を含む)、内部の机・備品、会社名義が表示された郵便受けなどを撮影する必要があります。
空のオフィスの写真だけを提出すると、「運営意思の不足」として補正が入る可能性があります。
Q6. D-8取得後にオフィスを移転しても大丈夫ですか?
移転自体は可能です。
ただし外国人投資企業登録・事業者登録・法人登記の住所をすべて変更する必要があり、次回ビザ延長時には新住所を基準にオフィスの実体を改めて検証されます。
移転時期と手続きは案件によって異なるため、事前検討が必要です。
専門家相談が必要ですか?
D-8ビザは資本金さえ合わせれば終わりというビザではありません。
オフィス段階でつまずくと、資本金送金まで完了した状態でスケジュールが1〜2か月ずつ後ろにずれます。
ビジョン行政士事務所では、D-8単独の進行ではなく、法人設立+外国人投資申告+オフィスセットアップ+ビザを一度にまとめて検討します。
ご自身のオフィスが要件を満たしているか、どのような補完が必要かを事前に確認できれば、時間と費用を大きく削減できます。
費用は事例ごとに異なるため、無料相談時に正確にご案内いたします。
ビジョン行政士事務所のサービス案内
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D-8ビザのオフィス要件、賃貸借契約書のレビュー、業種別許認可との連携まで、単一窓口で進めさせていただきます。
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